הכירו את הדרך החוקית למכירת דירה שעברה בירושה וקבלת פטור ממס שבח...
מכירת דירה שעברה בירושה וקבלת פטור ממס שבח - הכיצד?
x דיווח על תקלה
תאור תקלה:
שם:
דואר אלקטרוני:

 מרכז המידע להליכי
גירושין ודיני משפחה
בהנהלת עו"ד שרון סגל
בהנהלת עו"ד
שרון סגל

להתגרש בתנאים שלך! פתרונות יצירתיים בענייני משפחה
וגירושין בהתאמה אישית עבורך
תמיד למען הזכויות שלך יעוץ מומחים בנושא ירושה וצוואה
ופתרון אפקטיבי לסכסוכי ירושים
לחזק את הזוגיות! הסכם ממון הוא הבטחון שלך
לעתיד שקט ורגוע
שמירה על האינטרסים שלך! הדרך לפירוק השיתוף
בליווי משפטי אישי ובהליך מזורז
נסיון ואסטרטגיה מנצחת! הדרך המהירה והאפקטיביות
לחלק את הרכוש המשותף שלכם!
x

מכירת דירה שעברה בירושה ופטור ממס שבח

Hebrew
תאריך: 04/03/2018 12:42   

קרוב/ת משפחה שלך נפטר/ה והשאיר/ה לך דירה או נכס מקרקעין אחר במסגרת ירושה? מקרים כאלה ואחרים מתרחשים בישראל מדי יום.

לעיתים עולה הצורך למכור דירה או נכס מקרקעין שעבר אליך במסגרת ירושה של קרוב/ת משפחה. בסקירה המעניינת שלפניך מסביר עורך הדין שרון סגל את הדרך החוקית למכירת נכס מקרקעין שעבר בירושה, תוך קבלת פטור מתשלום מס שבח בהתאם לחוקי מדינת ישראל.

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי קבלת מקרקעין בירושה איננה נחשבת כמכירת מקרקעין לעניין החוק, ועל כן המדובר בפעולה הפטורה מחבות במס לפי החוק, לרבות מס שבח או מס רכישה.

אולם, במידה והיורשים מעוניינים למכור את נכס המקרקעין שהם קיבלו בירושה, אזי המדובר בפעולת מכירת מקרקעין לעניין החוק, כאמור בסעיף 5(ג)(1) לחוק, אשר גם כפופה לתשלום מס לפי החוק, אך זאת למעט במקרה בו הנכס הועבר/נמכר בין היורשים לבין עצמם, ותמורתו שולמה מתוך כספי העיזבון, כאמור בסעיף 5(ג)(4) לחוק.

סעיף זה קובע כי חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, בין אם היא נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, ובין אם היא נעשתה לאחר רישום כאמור, לא יראוה כמכירה, למעט במקרה בו במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף, שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, שאז יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר.

כלומר, העברה ו/או מכירה של זכויות בנכס מקרקעין בין היורשים לבין עצמם הינה עסקת חליפין שאינה חייבת במס, כל עוד התמורה עבור הדירה שולמה מתוך כספי העיזבון, במסגרת חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים השונים.

במידה ולא ניתן לשלם ליורש עבור זכויותיו בדירה מתוך כספי העיזבון, אלא יש צורך גם במקור מימון חיצוני לעיזבון כגון, משכנתא, העסקה תחשב כמכירת מקרקעין לעניין החוק והצדדים לעסקה יחויבו בתשלום מסים לפי החוק.

עוד קובע סעיף זה כי יראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד שניתן לחלוקה לפני תנאי הסעיף, בתנאי  שלפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו וכן בתנאי שטרם הסתיימה חלוקת העזבונות.

לפיכך, במידה והנכס נמכר בין היורשים לבין עצמם בתנאי סעיף 5(ג)(4) לחוק, המדובר בפעולה שאינה מהווה מכירה לעניין החוק ועל כן היא פטורה ממס.

בכל מקרה אחר, המדובר בפעולה המהווה מכירה לעניין החוק, ועל כן הינה חייבת במס. במצב כזה, יש להבדיל בין מקרה בו הנכס הינו דירת מגורים מזכה, לבין מקרה בו הוא איננו כזה, וזאת כפי שיובהר להן.

מכירת נכס מקרקעין שהנו דירת מגורים מזכה

במידה ונכס המקרקעין שהתקבל בירושה הינו דירת מגורים מזכה, ניתן לבקש בעת מכירתו פטור ממס שבח לדירה מזכה, וזאת בהתאם לסעיף 49ב(5) לחוק.

בהקשר זה יובהר כי למרות שתיקון 76 לחוק חולל באופן כללי רפורמה מקיפה בכל הנוגע לפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים, הוא לא שינה את מסלול הפטור בעת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, כך שמסלול זה נותר כפי שהיה.

כדי שדירת המגורים שהתקבלה בירושה תוגדר כדירת מגורים מזכה, עליה לעמוד בתנאי ההגדרה של דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49(א) לחוק. על פי תנאים אלו, המדובר בדירה בבעלות יחיד, שאיננה מלאי עסקי, בנייתה הסתיימה והיא מיועדת ומשמשת למגורים ונעשה בה שימוש למגורים ב-4 שנים האחרונות או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח.

כמו כן, על המוכר למכור את כל הזכויות בדירה, כאמור בסעיף 49א לחוק. כמו כן הפטור הוגבל בכל מקרה עד לסך של 4.5 מיליון ₪, כאשר היתרה לגבי דירות ששוויון עולה מעל לסכום זה, תמוסה במס מוטב, לפי החישוב הליניארי, וזאת כאמור בסעיף 49א(א1) לחוק.

כדי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, עליה לעמוד בכל התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק, וכמפורט להלן:

  • המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, כאמור בסעיף 49ב(5)(א) לחוק. כלומר, הפטור אינו חל, למשל, על הורה שיורש את ילדו, או על יתר היורשים שצויינו בצוואה ואשר אינם נמנים על היורשים הללו. 
  • לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד, כאמור בסעיף 49ב(5)(ב) לחוק.
  • אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס בשל המכירה, כאמור בסעיף 49ב(5)(ג) לחוק. כלומר, המשמעות היא שהיורש נכנס בנעליו של המוריש לצרכי הפטור ועל כן הוא זכאי לקבל את הפטור לו היה זכאי המוריש אילו היה בחיים.

לשם קבלת פטור זה אין כל חשיבות למספר הדירות שהמוריש עצמו מחזיק. כמו כן, עצם החזקת דירה שהתקבלה בירושה אינה פוגעת גם בזכות היורש לקבלת פטור דירה מזכה על פי סעיף 49ב(2) לחוק, בעת מכירת דירה אחרת שיש ליורש, ככל שיש לו פטור כזה.

הסיבה לכך הנה שסעיף 49ג(4) לחוק קובע כי לעניין פטור דירה מזכה לפי סעיף 49ב(2) לחוק, יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שיש למוכר, גם אם יש לו בנוסף לה דירה שהתקבלה בירושה, שהתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) + (ב).

בנוסף, עצם קבלת הפטור מס שבח בגין מכירת דירת ירושה, איננו שולל קבלת פטור שהיורש זכאי לקבל לפי החוק בגין מכירת דירה אחרת שיש לו.

מכירת נכס מקרקעין שאיננו דירת מגורים מזכה

במידה ונכס המקרקעין שהתקבל בירושה הינו מגרש או מבנה מסחרי, או בשעה שהמדובר בדירת מגורים שאיננה דירת מגורים מזכה או שהיא איננה עומדת בתנאי סעיף 49ב(5) לחוק, יש לשלם בעת מכירתו מס שבח לפי החוק.

לצורך חישוב השבח לפי החוק יש לקבוע, בין היתר, את שווי הרכישה של הנכס שהתקבל בירושה, ואת יום הרכישה, וזאת בהתאם ליום פטירת המוריש:

במידה והמוריש נפטר לפני 1.4.1981 – אזי בהתאם לסעיף 26 לחוק, שווי הרכישה ייקבע לפי שווי הנכס ביום פטירת המוריש, ובהתאם לסעיף 37(ו) לחוק, יום הרכישה ייקבע כיום פטירת המוריש.

במידה והמוריש נפטר ביום 1.4.1981 או לאחר מכן – אזי בהתאם לסעיף 26 לחוק, שווי הרכישה יקבע כשווי הרכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין אילו הנכס היה נמכר בידי המוריש, ובהתאם לסעיף 37(ז) לחוק, יום הרכישה ייקבע לפי היום שהיה נקבע כיום הרכישה אילו מכר המוריש את הנכס.

לאחר קביעת שווי הרכישה ויום הרכישה, יש להמשיך בחישוב מס השבח לפי יתר הוראות החוק, ולרבות תוך התחשבות בניכוי ההוצאות שהוציאו המוריש ו/או היורש לצורך רכישת הנכס ו/או מכירתו, ואשר ניתן להכיר בהן לפי סעיף 39 לחוק.

לחצו כאן לקבלת ייעוץ משפטי בענייני ירושה


הליכי גירושין פורום משפחה יצירת קשר 052-2226699